受益于多方面利好因素推动，上海新房迎来了“银四”的佳期，4月份的新房成交：8023套，均价61993元/㎡。

4月的新房成交量，相比3月下降了12%，这是因为4月份大部分楼盘尚处于认购阶段，所以成交量环比下滑。

成交量不能完全展示4月的楼市真相，还需结合4月份的认购、开盘数据表现才更为真实和直观！

(资料图片仅供参考)

那么，4月份新房市场表现究竟如何？

下面，我们一起来看！

1.开盘认购情况

4月新房市场，从体感和成交量来说，似乎没有3月热。但从开盘认购数据来看，并非如此。

4月，全市共有28个楼盘开盘，其中12个楼盘触发了积分（前滩百合园合并计算为1个楼盘），16个楼盘未触发积分。

开盘触发积分的项目占比超4成，该比例与上月持平。4月的平均入围分66.47分，较上月有所上涨。

在4月，多达5个楼盘上演“千人摇”开盘：蟠龙府2期，天汇玺，前滩百合园，建发璟院，公园1872。

其中建发璟院以接近2500组的认购组数，创造了上海新房积分制以来认购人数的TOP2。

另外，还有徐汇滨江的百汇园，以106.64分的入围分，创下了上海积分制施行以来的第2高分。同时前滩百合园，97.84的入围分，排名第6高分。

同时，不少优质楼盘即使没有触发积分，开盘当日去化也达到了百分百，如宝能公馆1288，横沔玖境，南山嘉荟领峯和港城悦领。

这样算下来，4月份开盘的项目，有近6成的新盘实现了日光。

到4月下旬，全市共有20个新盘开启认购，有9个项目认购率超100%，其中7个触发了积分。这些楼盘将在5月开盘，算是为5月新房成交预热了一波。

以上这一系列数据，说明了4月新房市场热度并不比3月低。

2.成交数据

我们再回到网签成交数据，来做4月份成交结构剖面分析。

从环线上来看，相比1-3月，4月郊环以外的成交占比攀升，外郊环的占比保持稳定，外环内的占比逐渐萎缩。

这主要是蟠龙府二期、公园1872、虹桥公馆三期等外郊环地区大量推新，同时中外环的整体供应量收紧。

从区域上来看，最热闹的依然是浦东，浦东今年诚意非常足，供应给力，成交也就相当旺盛；而青浦、闵行是最热的两个郊区，成交量相差无几。

市区也就只有杨浦和普陀持续供应，其余区域供应还未发力。杨浦和普陀虽不是顶级区域，但这里却有很多千万级买进内环的机会，不容错过。

从总价段上来看，4月份与3月相比，整体的变化不大。其中变化幅度最大的是800-1000万的成交占比，这主要是因为建发璟园、天汇玺和古美华发大量成交的原因。

反映在面积段上，4月的主力面积段仍是90-110㎡，这也是3房的主力面积段，购房者偏爱，开发商推出的产品也多。

3.存量数据

最后我们再来简略看下当下的库存情况。

截止4月30日，上海新房存量约为4.53万套，在近10年里处于低位水平。

近一年来，上海的新房存量基本就是在4万上下徘徊，除了去年12月以外，鲜少有突破5万库存的时候。

上海新房库存少，说明了上海市场的去化效率高。这也是为什么在4月土拍时，有超50家开发商积极参拍，近八成地块溢价成交的根本原因。

具体来看，上海外环内存量占比约2成，比上月减少了1成，可见外环内的新房是多么紧俏；库存的头部压力仍是在郊环以外。

至于分布在郊环以外哪些板块，相信伙伴们有所感知，比如说临港、金山、崇明、安亭、奉贤等，这些板块的新房确实量大而需求不足，下手时要多加斟酌。

4.最后的话

整体来说，4月作为二季度的开端，算是开了个好头。

今年集中供应的节奏愈发规律，基本是每月一批，按照这样的节奏，今年整体的供应量预计会和去年不相上下。

每月一批的供应体量虽然不大，但是频率变快，每月都有入市的新盘可供购房者选择，且市区的供应量也相对较为充足，有利于上海新房市场持续维持较高的热度。

在五一节前，上海出台公积金贷款新政，多子女家庭公积金贷款最高额度上调，政策指出：

自2023年5月1日起，符合上海市住房公积金租赁提取相关规定的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。符合上海市住房公积金贷款相关规定的多子女家庭购买首套住房的，最高贷款限额（含补充公积金最高贷款限额）在上海市最高贷款限额的基础上上浮20%。

在此背景下，多子女家庭在购买首套房总预算不变的情况下，能享受到20%的公积金贷款额度上调，这意味着商业贷款的金额会略有减少。

这在一定程度上，是能够降低购房难度，但实际作用有限。它更多的是一个政策释放暖风的信号，在这个背景下，市场的热度应该不会冷得太快。

如今，三批次供应已经接近尾声，四批次项目也在积极蓄客，亟待入市。

细看四批次新房名单，有多个前期热销的项目，如公园1872迎来七开。新盘中，嘉定未来城、安高申宸院等项目也一直备受期待，更有云锦东方的加持！

如今笔者更期待下个月的成交数据，想必无论从数据还是真实体感上来看，应该都会相当不错！